Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Die Bedeutung von Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Eigenkapital ist ein entscheidender Faktor bei der Baufinanzierung. Es handelt sich dabei um das Geld, das Sie selbst in den Kauf oder Bau einer Immobilie investieren, ohne es zu finanzieren. Dazu zählen Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparguthaben oder auch Eigenleistungen beim Hausbau.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto besser sind in der Regel die Konditionen Ihrer Baufinanzierung und desto geringer fällt die monatliche Belastung aus. Doch wie viel Eigenkapital ist optimal, und was können Sie tun, wenn Sie nur wenig Eigenkapital zur Verfügung haben?

Wie viel Eigenkapital sollten Sie einbringen?

Als Faustregel gilt: Mindestens 20-30% der Gesamtkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Zu den Gesamtkosten zählen neben dem Kaufpreis oder den Baukosten auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren sowie eventuelle Renovierungskosten.

Bei einem Immobilienkauf für 400.000 Euro mit Nebenkosten von 40.000 Euro (10%) sollten Sie also idealerweise 88.000 bis 132.000 Euro Eigenkapital (20-30% von 440.000 Euro) einbringen können.

Vorteile eines hohen Eigenkapitalanteils

• Bessere Zinsen: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto günstiger fallen in der Regel die Zinsen aus.
• Niedrigere monatliche Belastung: Mit mehr Eigenkapital sinkt die Darlehenssumme und damit auch die monatliche Rate.
• Kürzere Laufzeit: Ein höherer Eigenkapitalanteil kann die Gesamtlaufzeit Ihrer Finanzierung verkürzen.
• Größerer Verhandlungsspielraum: Mit mehr Eigenkapital haben Sie eine bessere Verhandlungsposition gegenüber Banken und können verschiedene Angebote besser vergleichen.

Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital

Nicht jeder verfügt über ausreichend Eigenkapital, um die empfohlenen 20-30% aufzubringen. Dennoch ist eine Baufinanzierung auch mit weniger Eigenkapital möglich, allerdings unter anderen Bedingungen:

1. Vollfinanzierung

Bei einer Vollfinanzierung wird die gesamte Kaufsumme inklusive Nebenkosten finanziert. Diese Option ist mit höheren Zinsen und strengeren Bonitätsanforderungen verbunden. Banken bieten Vollfinanzierungen in der Regel nur Kunden mit sehr guter Bonität und sicherem Einkommen an.

2. Kombination verschiedener Darlehen

Eine Möglichkeit ist die Kombination aus einem erstrangigen Darlehen (bis 60-80% des Beleihungswerts) und einem nachrangigen Darlehen für den Rest. Das nachrangige Darlehen hat in der Regel höhere Zinsen, da es für die Bank mit einem höheren Risiko verbunden ist.

3. KfW-Fördermittel nutzen

Die KfW bietet verschiedene Förderprogramme für den Bau oder Kauf von Wohneigentum an, die teilweise auch mit geringem Eigenkapital genutzt werden können. Besonders attraktiv sind die Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren.

4. Bürgschaften und Garantien

In einigen Fällen können Bürgschaften von Familienangehörigen oder staatliche Garantien helfen, eine Finanzierung trotz geringen Eigenkapitals zu erhalten. Einige Bundesländer bieten spezielle Bürgschaftsprogramme für Wohneigentum an.

Was zählt alles als Eigenkapital?

Zum Eigenkapital zählen nicht nur Ihre Ersparnisse auf dem Bankkonto. Folgende Vermögenswerte können ebenfalls als Eigenkapital eingebracht werden:

• Bausparguthaben: Angespartes Guthaben aus einem Bausparvertrag.
• Wertpapiere und Fonds: Aktien, Anleihen, Investmentfonds und ETFs können verkauft und als Eigenkapital eingesetzt werden.
• Lebensversicherungen: Kapitallebensversicherungen können gekündigt oder beliehen werden.
• Grundstück: Wenn Sie bereits ein Grundstück besitzen, auf dem Sie bauen möchten, wird dessen Wert als Eigenkapital angerechnet.
• Eigenleistungen: Beim Hausbau können eigene handwerkliche Leistungen teilweise als Eigenkapital angerechnet werden.

Strategien zum Aufbau von Eigenkapital

Wenn Sie noch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, aber in Zukunft eine Immobilie erwerben möchten, können folgende Strategien helfen:

1. Frühzeitig mit dem Sparen beginnen

Je früher Sie mit dem Sparen beginnen, desto mehr Zeit haben Sie, um Eigenkapital aufzubauen. Richten Sie einen Dauerauftrag ein, um regelmäßig einen festen Betrag auf ein separates Konto zu überweisen.

2. Vermögenswirksame Leistungen nutzen

Viele Arbeitgeber zahlen vermögenswirksame Leistungen (VL) von bis zu 40 Euro monatlich. Diese können in einen Bausparvertrag oder einen Fondssparplan eingezahlt werden und helfen, zusätzliches Eigenkapital aufzubauen.

3. Staatliche Förderungen nutzen

Nutzen Sie staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage, um Ihr Eigenkapital zu erhöhen. Auch die Riester-Förderung kann für die Immobilienfinanzierung genutzt werden.

4. Intelligent investieren

Für den langfristigen Vermögensaufbau können Investitionen in Wertpapiere sinnvoll sein. ETF-Sparpläne bieten eine kostengünstige Möglichkeit, am Aktienmarkt zu partizipieren. Beachten Sie jedoch, dass Wertpapierinvestitionen mit Risiken verbunden sind und sich eher für längere Anlagehorizonte eignen.

Fazit: Die richtige Balance finden

Die Frage nach dem optimalen Eigenkapitalanteil lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt von Ihrer individuellen finanziellen Situation, Ihren Zielen und der aktuellen Marktlage ab. Während ein höherer Eigenkapitalanteil in der Regel zu besseren Konditionen führt, kann es in bestimmten Situationen auch sinnvoll sein, nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung zu stecken.

Wichtig ist, dass Sie nach der Finanzierung noch über ausreichende Reserven für unvorhergesehene Ausgaben und die laufenden Kosten der Immobilie verfügen. Als Faustregel sollten Sie nach dem Immobilienkauf noch Rücklagen in Höhe von mindestens drei bis sechs Nettomonatsgehältern haben.

Als unabhängiger Finanzierungsberater unterstütze ich Sie gerne dabei, die für Sie optimale Eigenkapitalstrategie zu entwickeln und die passende Finanzierung zu finden. Durch meine Zusammenarbeit mit über 400 Banken kann ich Ihnen auch bei geringerem Eigenkapital attraktive Finanzierungslösungen anbieten.